高房价的症结是人口分布问题

2010/04/30 15:55:11

高房价的症结是人口分布问题

刘罡

张五常教授近日接受网易财经专访时说，房地产价格回跌是很容易的事，增加土地供应、提升容积率，是很简单的，但问题 就是，你想中国的人口怎样分布？你是不是希望所有的人口都集中在长三角或者是珠三角？如果不是，那你就要允许楼价上升，楼价上升是唯一的阻遏办法；问题是 我不知道人口应该怎样分布，你也不知道人口怎么样分布合理，那就很难说了。

要反驳张教授的“房价回跌容易论”似乎很容易，比如我们谁都可以向他指出，在诸多利益集团都与房价紧密纠缠在一起的今天，房价下跌可是件牵一发而动全身的 事，哪有那么容易？但张教授毕竟是位“大”经济学家，我们最好别自作聪明地认为路人皆知的事情人家偏偏看不出来。据我揣测，张教授是从一个更宏观的角度点 出了中国住房市场乃至整个中国经济面临的最尴尬问题：不知道中国人口该怎样合理分布。

计划经济时代政府以为自己最知道人口怎样分布才合 理，严格的户籍制度再加上粮油定量供应，把城市和农村人口固定得死死的，那时候城市住房非常紧张，但有意思的是，少数可供自由买卖的私房价格却不贵，原因 很简单，能买得起并且有资格在城市买房的人实在稀少。但事实已经证明，计划经济下的人口分布是最不合理的，人口流动的僵化严重束缚了生产力，而改革开放以 来中国人的活力之所以能够被激发出来，人口和资金越来越自由的流动是重要原因之一。 当人口和资金合法或半合法地向最能创造经济效益的地方流动时，这个地方的住房用地必然会日益成为稀缺资源，房价飙升也就成为顺理成章之事。从巴西和印度等 发展中市场经济大国的情况看，这些国家经济产出效率最高的大都市都呈现出明显的两级分化态势，一边是价格飙升的高、中档住宅区，一边是面积不断扩大的简陋 贫民窟。这种居住模式无疑是缺乏社会正义的，却是在现有经济发展水平下使整个城市的经济产出效率保持在最高水平的最佳居住资源配置方式。

但 中国由于国情的特殊性，那种允许都市存在大面积贫民窟的做法肯定会严重威胁政治稳定，因此反而不是最有利于提高经济产出效率的模式。但以中国目前的经济发 展水平，优质社会资源又无力像发达国家那样向中、小城市甚至乡村地区均匀分布，因此在市场力量的推动下，人口和资金仍然会向大城市以及长三角和珠三角等城 市群地区聚集。于是在这种矛盾的作用下，具有中国特色的高房价问题油然而生。其主要特点是：由于政府不允许城市中长期存在大面积的贫民窟，所以要不断投巨 资进行城中村改造，这就导致资金向大都市地区的过度投入。比如上海市现在夸口说，伦敦用147年建成的地铁长度，上海用15年就办到了。 城市基础设施的超前发展必然推动城市房价的超前上涨。但问题是，在市场力量的作用下，为了使大都市地区的经济产出效率继续保持在高水平，因房价超前上涨而 增加的经营成本，必须且只能通过抑制城市中、低收入阶层收入的方式弥补回来，于是中国大中城市房价与普通百姓收入的差距便越拉越大。

再回到人口合理分布这个核心问题。中国目前的经济发展水平决定了人口和资金会继续向中心城市集中，而中国特色的高房价又使大中城市中低收入百姓的痛苦指数高到了难以承受的临界点，继续靠抑制这些人的收入来维持中心城市高水平经济产出效率的道路似乎已走到尽头。如果用限制外地人购房、限制本地人购房套数等行政手段打压房价， 虽然短时间内可以明显收到抑制房价的成效，却会限制人口和资金向中心城市的流入，降低这些城市乃至整个国家的经济产出效率，而如果放任人流和资金流继续向 中心城市集中，则会导致大中城市中低收入百姓的痛苦指数继续攀升，并有可能因此引发动荡，更不利于保持中国的经济产出效率。因此张五常教授说，难点在于我 们谁都不知道现阶段中国人口应怎样分别才最合理。只要这个问题找不出合理答案，中国的高房价问题就难以得到真正解决。

（本文作者刘罡是《华尔街日报》中文网编辑兼专栏撰稿人。文中所述仅代表他的个人观点。）

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